【案件信息】

　　1.案由：金融借款合同纠纷

　　2.当事人

　　原告：某银行济宁市兖州支行

　　被告：李某、徐某、兖州某置业有限公司

　　【基本案情】

　　2018年3月1日，李某作为借款人、抵押人，徐某作为共同借款人、抵押物共有人，兖州某置业有限公司作为保证人与某银行济宁市兖州支行签订《个人购房借款及担保合同》，约定李某、徐某向某银行济宁市兖州支行借款43万元，用于购买兖州某置业有限公司开发建设的案涉房屋，李某、徐某以案涉房屋为借款作抵押。如借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物，实现抵押权，要求保证人承担保证责任。兖州某置业有限公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。

　　2018年3月16日，李某、徐某为某银行济宁市兖州支行在不动产登记中心办理了案涉房屋抵押权预告登记。某银行济宁市兖州支行向徐某发放贷款43万元，还款方式为等额本息，贷款期限为2018年4月26日至2043年4与26日。截止到2022年8月16日，案涉借款逾期天数为294天，尚欠借款本金262531.19元、利息、罚息、复利10423.88元，共计272955.07元。某银行济宁市兖州支行为本案诉讼支付律师代理费2000元。

　　另查明，案涉房屋已在不动产登记中心办理不动产首次登记，权利人为兖州某置业有限公司。某银行济宁市兖州支行要求宣布贷款立即到期，李某、徐某偿还剩余借款本金262531.19元及利息；要求对案涉房屋享有优先受偿权；要求兖州某置业有限公司对案涉债务承担连带清偿责任。置业到庭辩称，其公司只是一个阶段性担保，因为该房产已经办理了预告抵押登记，所以公司不应该承担连带清偿责任。

　　【案件焦点】

　　1.某银行济宁市兖州支行的抵押权是否设立，是否享有案涉房屋价款的优先受偿权；2.兖州某置业有限公司是否应对案涉债务承担连带清偿责任。

　　【裁判要旨】

　　济宁市兖州区人民法院经审理认为某银行济宁市兖州支行与李某、徐某、兖州某置业有限公司签订的《个人购房借款及担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按照合同约定履行各自义务。借款合同签订后，某银行济宁市兖州支行依约发放贷款43万元，已履行贷款发放义务。李某、徐某未按照合同约定按时偿还借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据案涉借款合同约定，某银行济宁市兖州支行可宣布贷款提前到期，并要求李某、徐某共同偿还尚欠的借款本金及相应利息。因此，某银行济宁市兖州支行要求李某、徐某共同偿还尚欠借款本金262531.19元及利息、罚息及复利、律师代理2000元的诉讼请求，本院予以支持。

　　关于某银行济宁市兖州支行是否对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞有关担保制度的解释（2021.1.1）》第五十二条第一款规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，某银行济宁市兖州支行已就该房屋于2018年3月12日办理了抵押权预告登记，经审理查明案涉房屋已办理了所有权首次登记，且不存在预告登记失效情形，某银行济宁市兖州支行对案涉房屋的抵押权自2018年3月12日起设立。因此，某银行济宁市兖州支行要求对案涉房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。

　　关于兖州某置业有限公司是否对案涉借款本息承担连带清偿责任的问题。某银行济宁市兖州支行与兖州某置业有限公司签订担保合同，并约定案涉房屋办理正式抵押登记手续后，免除兖州某置业有限公司的保证责任。由此可知，双方订立担保条款目的就是在某银行济宁市兖州支行对案涉房屋的抵押权设立前，为确保自身债权的实现而由兖州某置业有限公司对案涉债务承担保证责任。兖州某置业有限公司于2018年3月12日为案涉房屋办理了不动产所有权首次登记，李某、徐某为案涉房屋办理不动产所有权登记及抵押权登记的条件已成就，李某称其一直在外地所以没办理所有权登记，其行为导致正式的抵押登记无法办理。但是，某银行济宁市兖州支行对该房屋的抵押权自办理抵押预告登记之日起已经设立，与办理正式抵押登记的法律效果是一致的，从实质上来说，合同约定的免除兖州某置业有限公司保证责任的条件已随抵押权的设立而成就。因此，兖州某置业有限公司的保证责任应予以免除。综上所述，某银行济宁市兖州支行要求兖州某置业有限公司对案涉借款本息及律师代理费承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。

　　【裁判结果】

　　济宁市兖州区人民法院依法判决李某、徐某于判决生效之日起十日内共同偿还某银行济宁市兖州支行借款本金262531.19元、截止至2022年8月16日的利息、罚息及复利10423.88元，本息合计272955.07元，并按《个人购房借款及担保合同》约定支付自2022年8月16日起至借款实际清偿之日止的利息、罚息及复利；李某、徐某于本判决生效之日起十日内共同支付某银行济宁市兖州支行律师代理费2000元；某银行济宁市兖州支行对案涉房屋拍卖、变卖所得价款在本判决第一、二项确认的债务范围内享有优先受偿权；驳回某银行济宁市兖州支行的其他诉讼请求。

　　【法官后语】

　　房地产开发商为了尽快出售房屋回笼资金，与银行签订按揭贷款业务合作协议，由银行为购买该楼盘的业主提供按揭贷款，业主以购买的房屋作为贷款的抵押物，房产开发商为贷款提供阶段性保证责任，此种贷款模式是商品房买卖领域的通行做法。商品房买卖合同登记备案后，购房者即可办理房屋所有权预告登记，并为银行办理抵押权预告登记。而房产开发商的保证责任具有阶段性，在购房贷款担保合同中，一般约定在案涉房屋办理正式抵押登记，银行取得抵押证书后可免除开发商的保证责任。

　　在民法典及相关司法解释施行之前，根据原《中华人民共和国物权法》相关规定，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不用的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来抵押权登记条件成就时，权利人所享有的对办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对房屋享有抵押权。=对于银行请求对系争房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权的诉讼请求，法院通常不予支持。同时，由于银行未取得房屋抵押权，房产开发商的阶段性保证责任不能免除，需对贷款本息承担连带清偿责任。以上为民法典施行前司法界通行裁判观点。

　　民法典及相关司法解释施行后，法律规则发生较大变化。在满足法律规定的条件下，银行的抵押权即可自办理抵押权预告登记之日起设立。在该案中，开发商已为系争房屋办理了建筑物所有权首次登记，购房者由于个人原因未办理所有权登记，故银行还具备抵押权登记的条件，所以抵押权预告登记仍处于有效状态。基于以上理由，银行的抵押权在办理预告登记时即已设立，银行可就系争房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权。在此情形下，开发商是否还应对购房贷款承担保证责任，各地法院裁判观点不尽相同。笔者认为，开发商的阶段性保证责任应当予以免除，理由有三条：

　　一、设立阶段性连带保证责任的目的旨在督促开发商依约及时竣工、验收、交付案涉预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件，以使银行尽快取得房产的抵押权，保障其债权能够得到实现。民法典法律框架下，如开发商已为案涉房屋办理建筑物首次登记，抵押权在预告抵押登记时即已设立，银行的债权即已得到了保障，免除开发商的保证责任符合订立合同的目的。

　　二、阶段性保证责任属于附解除条件的民事法律行为，在满足银行取得抵押权正式登记并取得抵押证书的条件下，可免除开发商的保证责任。开发商办理了建筑物首次登记后，购房者即可办理房屋所有权登记及抵押权登记，购房者在能办理抵押权登记的情况下由于个人原因不办理，客观上阻却了免除开发商保证责任条件的成就，应视为解除条件成就，开发商的阶段性保证责任自然应予以免除。

　　三、在满足民法典担保制度司法解释规定的条件时，抵押权自预告抵押时设立，虽然合同约定的抵押权正式登记尚未办理且银行未取得抵押权证书，但是不能机械式地理解该合同约定，因抵押权预告登记与抵押权正式登记及取得抵押权证书的法律效果是一致的，应当认定合同约定免除开发商阶段性保证责任的条件已经成就。

　　综上所述，购房者为银行办理了房屋预告抵押登记，开发商已为房产办理了建筑物所有权首次登记，在不存在预告抵押登记失效的情况下，银行对房屋的抵押权在办理抵押权预告登记时即已设立，开发商的阶段性保证责任随之应予免除。